Кой Управлява Какво: От ДПК до Наем, Ремонти и Спорове

Инвестирането чрез AireVest означава, че вие съсобственик на компания, която притежава имот, докато професионални екипи се грижат за тежката работа. Тази статия обяснява, на прост език, кой е отговорен за какво на всеки етап: от ДПК (Дружество с променлив капитал) и събирането на наем до ремонти, спорове и финалната продажба, плюс как работят гласуването и вземането на решения.

Ключовите участници (И какво всъщност правят)

1. AireVest – Управител и Директор

AireVest създава и администрира всяко ДПК, управлява инвестиционните кампании, координира придобиването на имоти, назначава професионални мениджъри, надзирава отчетността и обработва процесите за гласуване на инвеститорите чрез платформата. Действа от името на ДПК съгласно специално Административно споразумение и Устав.

2. ДПК – Компанията, която вие съсобственик

За всеки имот се създава отделно ДПК. След като финансирането приключи, 100% от дяловете в това ДПК се издават на инвеститорите, пропорционално на тяхната инвестиция. ДПК е юридическият собственик на имота и е субектът, чрез който текат приходите, разходите и разпределенията.

3. Управител на имот / Проектен мениджър и Изпълнители

• За наемни стратегии, се назначава трета страна Управител на имот за обработка на наема, събиране на наем, наематели и рутинно поддържане съгласно споразумение за управление на имот.

• За Fix n' Flip, AireVest назначава Проектен мениджър и Изпълнител за изпълнение на договорения обхват на реновация и срокове.

4. Инвеститори (Вие)

Вие:

• Притежавате Инвеститорски дялове в ДПК

• Получавате дивиденти и постъпления от продажба

• Гласувате по ключови решения (промени в стратегията, големи разходи, правни действия, продажба)

• Не можете да поемете ежедневен контрол, но формирате важни моменти чрез структурирано гласуване.

Гласуването е един дял = един глас, но никой инвеститор не може да притежава повече от 33% от правата за гласуване, дори ако притежава повече дялове.

От финансиране до ДПК: Кой управлява настройката и управлението?

1. Избор на имот и Инвестиционен меморандум

• AireVest идентифицира имот, поръчва независима оценка и подготвя Инвестиционния меморандум (стратегия, бюджет, цел за финансиране, рискове).

2. Финансиране и учредяване на ДПК

• След като се достигне Целта за финансиране, AireVest учредява ДПК за този конкретен имот и издава Инвеститорски дялове на инвеститорите.

3. Основи на управлението

• Уставът и Административното споразумение определят ролите:

  • AireVest администрира ДПК.

  • Директорите подписват документи, управляват съответствието и изпълняват решения.

  • Инвеститорите гласуват по ключови въпроси чрез платформата на AireVest.

4. Вашата роля като акционер

• Вие се съгласявате да не търсите директен контрол върху ДПК, а вместо това упражнявате правата си чрез:

  • Притежание на дялове

  • Гласуване по определени въпроси

  • Възможност за назначаване/премахване на директори чрез Просто мнозинство.

Наем, Парични потоци и Ежедневни операции

След като имотът е придобит от ДПК, оперативният двигател започва работа:

AireVest (като Администратор) обработва:

• Събиране на наеми в сметки на ДПК или клиенти

• Плащане на такси за обслужване, данъци, комунални услуги, застраховки и други оперативни разходи

• Плащане на управление на имот и други такси на трети страни

• Поддържане на счетоводните книги на ДПК, регулаторни подавания и финансови отчети

• Изчисляване и разпределение на дивиденти към инвеститорите

Управителят на имот обработва:

• Маркетинг на имота и намиране на наематели/гости

• Подписване и подновяване на договори за наем (в рамките на одобрената стратегия)

• Ежедневно поддържане и малки ремонти

• Работа с наематели/гости, настанявания, освобождавания

• Разрешаване на проблеми от първа линия (счупвания, оплаквания и т.н.)

Вие като инвеститор:

• Виждате всички потоци на приходи и разходи на вашия табло (наеми, такси, резерви, разпределения).

• Получавате дивиденти, когато има разпределяема печалба, след всички свързани разходи.

Ремонти, Поддръжка и Капиталови работи: Кой решава?

Платформата ясно разграничава между рутинна поддръжка и материални разходи:

1. Рутинни ремонти и такси за обслужване

• Платени от оперативни приходи и резервни фондове.

• Считани за предварително одобрени и обработвани от AireVest и Управителя на имот без нужда от гласуване, стига да останат в рамките на договорените бюджети.

2. Резервен фонд и оперативен резерв

• Резервен фонд е включен в транзакционните разходи за покриване на текуща поддръжка и такси за обслужване; неизтеглените суми се възстановяват в края на инвестиционния период.

3. Големи решения за поддръжка / капиталови разходи

• Всеки единичен разход за поддръжка, надвишаващ 5% от първоначалната цена на имота или причиняващ повече от 2 месеца без наемен доход, изисква одобрение на инвеститорите чрез гласуване.

• AireVest ще представи предложените работи, разходи и въздействие; инвеститорите след това гласуват (Просто мнозинство) дали да продължат.

4. Материални разходи над доходите

• Ако голям разход (>5% от цената на имота) не може да бъде покрит от текущите приходи, AireVest може временно да го плати от името на ДПК, след което да го възстанови от бъдещи наеми или допълнителен капитал, структуриран по съответен начин.

Спорове, Проблемни наематели и Правни действия

Когато нещо се обърка—наемател, който не плаща, нарушение на договор или спор с доставчик на трета страна—AireVest и Управителят на имот правят подготовката, но инвеститорите решават за големите стъпки:

1. Просрочени наеми / неизпълняващ наемател

• Управителят на имот първо опитва приятелско разрешаване и събиране.

• Ако наемът остане неплатен, инвеститорите се уведомяват и AireVest предлага опции (например, правно действие срещу договаряне на изход).

2. Гласуване за правно действие

• За започване на правни процедури срещу неизпълняващ наемател или доставчик на услуги на трета страна, инвеститорите трябва да одобрят чрез Гласуване с Просто мнозинство.

• Правните разходи първоначално се понасят от ДПК; ако резервите и приходите са недостатъчни, инвеститорите може да се наложи да ги финансират.

• Ако съдът присъди правни разходи и неплатени наеми, тези суми се възстановяват обратно в ДПК и в крайна сметка към инвеститорите.

Идеята: оперативната триене се обработва от професионалисти; ескалираните, скъпи спорове отиват при инвеститорите за решение с мнозинство.

Управленска стратегия, Период на притежание и Изход: Кой решава какво?

Управленска стратегия (Наем срещу Флип, Дългосрочно срещу Краткосрочно)

• Всеки имот идва с определена Управленска стратегия в Инвестиционния меморандум (например, дългосрочен наем, краткосрочни престои, Fix n' Flip).

• Промяната на стратегията или периода на притежание обикновено изисква гласуване:

  • Промяна на Управленската стратегия – Гласуване с Просто мнозинство

  • Модификация на Периода на притежание – често Гласуване със Специално мнозинство (75% от участващите дялове), особено когато промяната е материална.

Решения за продажба на редовни инвестиции

За редовни имоти "придържане и наем", има няколко пътя към продажба:

1. Инициирана от инвеститор Заявка за продажба

• Всеки инвеститор може да изпрати Известие за заявка за продажба (въз основа на последната оценка).

• AireVest след това свиква гласуване; ако Просто мнозинство одобри, AireVest търси купувач при ≥80% от последната оценка.

• Ако дойде оферта, се провежда допълнително гласуване за одобряване или отхвърляне на финалните условия за продажба (според праговете в Условията).

2. Достигнат праг на ROI

• Ако оценката покаже ROI над определения Праг на ROI (например, >50% над първоначалната цена), AireVest трябва да инициира гласуване, за да реши дали да продаде. Просто мнозинство може да инструктира AireVest да продължи с продажба.

3. Край на периода на притежание

• За някои сделки (например, по-ранни рамки), продажбата в края на Инвестиционния период може да бъде предмет на гласуване; за други, продажбата в края на срока може да продължи, както е посочено в Инвестиционния меморандум, докато инвеститорите все още запазват правото да инициират гласуване за продажба по време на периода.

Решения за продажба за Fix n' Flip

За проекти Fix n' Flip, решенията са малко по-автоматични:

• Ако се постигне Очакваният ROI, имотът може да бъде автоматично продаден без нужда от гласуване; инвеститорите се уведомяват и възвръщаемостта се изплаща.

• Ако дойде привлекателна оферта преди достигане на целевия ROI, AireVest свиква Гласуване със Специално мнозинство (75%) за приемане или отхвърляне на цената за продажба.

• Ако планираният период на реновация приключи и целевият ROI все още не е постижим, AireVest може да търси Гласуване със Специално мнозинство за промяна на стратегията за продажба (например, притежание като наем вместо незабавна продажба).

Механика на гласуването: Как се брои вашият глас

AireVest обработва механиката; вие обработвате решението:

1. Покана за гласуване

• Инвеститорите получават имейл и известие в платформата с:

  • Предметната област

  • Подкрепящи документи

  • Връзка за гласуване и крайна дата

2. Кой се брои в гласуването

• Само гласовете действително подадени преди крайната дата се броят.

• Неотговорите се третират като въздържания и се изключват от общата сума.

3. Прагове

• Гласуване с Просто мнозинство: >50% от подадените гласове подкрепят предложението.

• Гласуване със Специално мнозинство: поне 75% от подадените гласове подкрепят предложението.

4. Сила на гласуване

• 1 Инвеститорски дял = 1 глас, но никой инвеститор не може да упражнява повече от 33% от общите права за гласуване, дори ако притежава повече дялове. Това поддържа решенията диверсифицирани и избягва контрол от един инвеститор.

5. Обвързващ ефект

• След като гласуването премине, всички инвеститори са обвързани с резултата, включително тези, които са гласували против или не са гласували. Това е това, което позволява на ДПК да действа като кохерентен, професионален собственик.

От влизане до изход: Голямата картина

Обединявайки всичко:

• AireVest структурира сделката, формира и администрира ДПК, назначава мениджъри и управлява платформата и гласуването.

• ДПК е юридическият собственик на имота, плаща разходи и получава приходи.

• Управители на имот/Проектни мениджъри обработват операциите: наематели, наеми, реновации, ежедневна поддръжка.

• Инвеститорите съсобственици на ДПК, получават дивиденти и капиталови печалби, и гласуват по големи решения: големи капиталови разходи, правни спорове, промени в стратегията и продажбата на имота.

От вас не се очаква да поправяте бойлери, да гоните наематели или да договаряте с изпълнители. Вместо това, вие се фокусирате върху избор на стратегии и сделки, и върху упражняване на вашия глас, когато големите решения се появят на вашето табло.