Инвестирането в недвижими имоти с малки суми нараства — но българският пазар все още играе играта на кредитирането

Какво е новото в България?

Paysera България сигнализира планове за стартиране на платформа за crowdfunding на недвижими имоти. В нашата предишна статия "Какво притежавате, какво рискувате: Самостоятелно срещу REITs срещу P2P срещу частично притежаване" разложихме как самостоятелното притежаване, REITs, P2P кредитиране и частичната собственост се различават по отношение на риск, контрол, ликвидност и подравняване. В светлината на статията в Capital.bg и зарождаващия разказ за crowdfunding на недвижими имоти с малки суми в България, може да се види, че това, което днес се промотира като "crowdfunding на недвижими имоти", всъщност е crowd-кредитиране — т.е. P2P-стил дълг, обезпечен с недвижими имоти. Това се подравнява със секцията в нашата по-ранна статия за това как P2P моделите позволяват на инвеститорите да станат кредитори, а не собственици, със съответната предсказуемост и ограничения на риска (но също и недостатъците). За разлика от частичното притежаване или REITs, където инвеститорите споделят приходите от наеми и капиталното обезценяване, crowdlending ги изолира до купон-подобни възвръщаемости и възстановяване на обезпечението. Така, докато новата вълна от платформи обещава достъп и доходност, тя спира да предлага истинско притежаване. Разбирането на тази разлика е основополагащо. "Инвестирането в недвижими имоти" може да означава две много различни неща: кредитиране на разработчик в замяна на фиксирана лихва, или купуване на действителни дялове от собственост в имот. Разликата определя не само потенциала за нарастване, но също и нивото на риск, защита на инвеститорите и ликвидност, които инвеститорът може да очаква.

Платформите за кредитиране постигат пътя — но размиват линията с истинското притежаване

България отдавна е домакин на платформи за кредитиране като Klear, Iuvo и Afranga, всяка от които позволява на малки инвеститори да финансират лични или бизнес заеми за скромни възвръщаемости. Така че влизането на Paysera, макар и забележително, не представлява първо в тази област. Тези peer-to-peer (P2P) платформи за кредитиране популяризираха идеята, че хората могат да действат като мини-финансисти, разполагайки капитал в малки траншове, докато платформата се грижи за произхода и обслужването. Въпреки това, пазарът за кредитиране, свързан с недвижими имоти, се различава значително в структурата. В момента, в който заемът е свързан с обезпечение от недвижими имоти, профилът на риска, продължителността и механизмите за възстановяване всички се променят. По-важно е, че повечето от тези платформи са изградени върху модел на дълг, където инвеститорите са кредитори, а не собственици. Излагането на инвеститора е към платежоспособността на кредитополучателя, а не към представянето на актива.

Този модел има силни и слаби страни. Той предлага предсказуемост: фиксирани купони, определени падежи и често обезпечено обезпечение. Но също така носи значителен контрагентен риск, особено в недостатъчно регулирани пазари. Скорошните затваряния на няколко регионални платформи, като Landa, Crowdestate и множество по-малки балтийски оператори, подчертават крехкостта на модела. Неизпълнения, лошо управление на възстановяването и липса на прозрачност са изгорели хиляди инвеститори.

Стартирането на SpaceCrowd от Българската фондова борса по-рано тази година отбеляза друга веха. SpaceCrowd е платформа за crowdfunding на собственост, изградена върху модела на SeedBlink, и двете са проектирани да помагат на компании в ранна фаза да съберат между €100,000 и €10 милиона (в рамките на 12 месеца) без тежестта на пълно IPO. Тя представлява първия напълно регулиран вход за дребно участие в частни предложения за собственост в България. Въпреки че SpaceCrowd в момента се фокусира върху стартъпи, а не върху недвижими имоти, нейната структура демонстрира как може да изглежда съответстващ пазар за собственост при местни условия. Създаването на платформата сигнализира институционална готовност да приеме crowdfunding като легитимен клас активи. Въпреки това, обхватът на SpaceCrowd също подчертава защо недвижимите имоти остават отделен звяр. Стартъпите продават потенциал за растеж; имотите продават доходност и стабилност. Психологията на инвеститора, очакваните периоди на държане и процесите за due diligence са фундаментално различни. Докато crowdfunding на стартъпи разчита силно на разказа и иновация, собствеността на имоти зависи от количествени показатели за представяне: доходност от наеми, нетен оперативен доход (NOI), капитализационен процент и обезценяване на актива.

В Балтийските страни Estateguru и Profitus доминират пазара за crowdfunding на недвижими имоти, базиран на кредитиране. И двете са се мащабирали бързо, позволявайки на инвеститорите да финансират обезпечени заеми за недвижими имоти с минимални билети от €50. Пътуването на Estateguru илюстрира както потенциала, така и капаните на модела. На своя връх платформата събра над €700 милиона кумулативен обем заеми, предлагайки годишни възвръщаемости от около 10–12%. Но бързото разширение доведе до натрупване на неизпълнени заеми, принуждавайки управлението да се префокусира върху възстановявания през 2024–2025. Profitus, междувременно, поддържаше по-консервативен подход към андеррайтинга и продължава да расте стабилно, сега надвишавайки €300 милиона в финансирани проекти. Тези примери показват, че моделите, базирани на кредитиране, могат да процъфтяват, но изискват мащаб, дисциплина и ефективна инфраструктура за възстановяване.

Crowdfunding на недвижими имоти: Нарастваща индустрия в региона на кръстопътя между финтех и недвижими имоти

За разлика от това, истинските платформи за crowdfunding на собственост, където инвеститорите притежават част от имота или субекта, който го държи, все още са рядък вид в Централна и Източна Европа (CEE). Западна Европа е виждала по-развити примери, като Brickstarter в Испания, Property Partner в Обединеното кралство (преди неговото придобиване), GetStake в Дубай и Lofty AI в САЩ, всяка предлагайки частично притежаване на доходоносни имоти. Тези модели привличат инвеститори, които искат да участват не само в потоците от доходи, но също и в обезценяването. Моделите, базирани на собственост, са по природа по-бавни за мащабиране, но потенциално по-трайни. Когато инвеститорите притежават дялове от имот, техните стимули се подравняват по-близо с дългосрочното представяне на платформата. Ролята на платформата се измества от посредник към съ-мениджър, осигурявайки, че имотите са добре поддържани, наемите се събират и потенциалът за обезценяване се реализира. Възвръщаемостите произтичат както от текущи разпределения, така и от печалби при излизане.

За българските инвеститори разликата между кредитиране и собственост скоро ще стане централна. Текущият пейзаж, доминиран от обещания за висок доход и минимална прозрачност, рискува да повтори грешките на P2P пазарите другаде. Ако предстоящата платформа на Paysera следва модел на кредитиране, тя може да осигури по-нисък праг на достъп до недвижими имоти за инвеститори, търсещи предсказуеми възвръщаемости, но може да не предлага притежаване. Във всеки случай, пазарът вероятно ще се раздвои. В единия край ще продължим да виждаме платформи, базирани на кредитиране като Profitus и предстоящата инициатива на Paysera, подчертаващи скорост, простота и фиксирани доходности. В другия, платформи, базирани на собственост ще подчертават прозрачност, дългосрочно обезценяване, управление без ръце, истинско притежаване и истинско генериране на богатство.

Разбира се, бързото появяване на инвестирането в недвижими имоти с малки суми в България отразява не само финансова иновация, но и структурна промяна в това как хората възприемат недвижимите имоти като клас активи. Инвестирането в недвижими имоти до наскоро беше ограничено до тези със значителен капитал и достъп до институционално финансиране, докато останалите можеха да участват само косвено чрез спестявания или притежаване с тежки ипотеки. Днес виждаме голяма парадигмална промяна. Стъпката на Paysera сигнализира, че това движение навлиза в мейнстрийма, подхранвано от конвергенция на търсенето на инвеститори, регулаторна яснота и дигитална зрялост. Това, което се разгръща, е възходът на нова, хибридна индустрия, която обединява недвижими имоти, финанси и технологии в по-инклюзивен и ефективен модел. Дали чрез дълг или собственост, тези дигитални платформи разширяват достъпа до един от най-доверените класове активи в България. Докато инфраструктурата се укрепва и грамотността на инвеститорите се подобрява, инвестирането в недвижими имоти с малки суми вероятно ще стане определяща характеристика на алтернативния инвестиционен пейзаж на България. Посоката е ясна: по-прозрачен, дигитално активиран и устойчив пазар, където участието в недвижими имоти вече не е привилегия, а достъпна, технологично задвижена възможност за ново поколение инвеститори, отвсякъде, по всяко време, на част от цената И с едно кликване на бутона.