Как Airevest намира сделки: Вътре в плана за интелигентни инвестиции в недвижими имоти

Опит, мрежа, математика и много копаене... Да, така можем да предлагаме най-добрите сделки на платформата Airevest. Вярно е, всеки инвеститор обича добра история — особено такава, която започва с "няма да повярвате каква сделка намерихме." Но в Airevest нашите истории не са за късмет или случайност. Представете си, че влизате в презентация на стартъп — има дек, финансов модел и визия. Сега заменете основателя с имот. Така виждаме нашите сделки. Всяка има история, числа, които я подкрепят, и пътна карта за възвръщаемост. Преди дори един инвеститор да я види, нашият екип е преминал през нейната data room, прегледал всеки документ, тествал всеки прогноз и проверил дребния шрифт. Когато достигне до нашите инвеститори, това вече не е просто още един имот – това е инвестиционен случай, който вече е спечелил нашето убеждение.

Какво прави един имот добра инвестиция

Попитайте всеки инвеститор какво прави един имот добра инвестиция и ще получите обичайните отговори — "местоположение, местоположение, местоположение." Всичко вярно, но непълно. Отличното местоположение все още може да скрие ужасна сделка, ако числата не работят — а посредствен адрес може да се представи по-добре, ако е закупен правилно, структуриран правилно и времето е перфектно. Ето защо разчитаме на ясни финансови параметри, преди нещо да достигне до нашия пазар.

Основни показатели

Оценяваме всеки имот спрямо тези минимални прагове:

Показател	Минимален праг	Описание
Брутна доходност	> 4%	Годишен наемен доход като процент от стойността на имота
Нетна доходност	> 2%	Нетен наемен доход след всички разходи
Вътрешна норма на възвръщаемост (IRR)	> 5%	Обща производителност във времето
Краткосрочна ROI	> 10%	За Fix & Flip проекти в рамките на 6-12 месеца
Дългосрочна ROI	> 30%	За наемни владения в петгодишен хоризонт

По-долу можете да видите нашия финансов шаблон за имоти, където тестваме всеки имот, преди да достигне до вас:

Но отличните имоти не се намират само чрез електронни таблици. Те идват от дълбоко четене на пазара — знаейки кога ценообразуването е достигнало плато, кога продавачът е прекалено задлъжнял, или кога пренебрегнат актив седи на една реновация от 15% повишение в стойността. Винаги купуваме с потенциал наум: под пазарните върхове или в местоположения, готови за градско или инфраструктурно разширение. И вземаме предвид по-малко видимите детайли — дали разработчикът е регистриран за ДДС (което влияе върху вашата данъчна ефективност) и дори качеството на правната документация, което често разкрива скрити възможности или рискове.

Например, наследствените имоти често се измерват по използваеми квадратни метри — действителното жилищно пространство между стените. За разлика от това, много нови разработки изброяват общата площ, включително стени, споделени коридори и дори части от общите пространства. Така че два "идентични" апартамента от 120 м² на хартия могат да се чувстват напълно различни в реалността — единият предлага щедри стаи с високи тавани, другият подстриган от маркетингова математика. В реалността тези 10-20 квадратни метра се превръщат в десетки хиляди евро спестени. Ето защо разбирането на това, което стои зад числата, е толкова важно, колкото и самите числа.

Пазарна информация: Близо 65% от имотите, обявени в България, попадат в долния ценови сегмент, обикновено под €150-200,000. Те са по-лесни за продажба, но често дават скромни възвръщаемости — пренаселено пространство с ограничен растеж.

В Airevest играем различна игра, знаейки, че допълнителната правна структура, която използваме за придобиване на имоти за нашите акционери (Променлив капитал компании), носи допълнителни разходи. За да минимизираме това, се фокусираме върху по-високия ценови диапазон (€300k+), имоти твърде премиум за повечето местни купувачи, но все още подценени в цена на квадратен метър в сравнение с западноевропейските стандарти.

Те често се наричат "трудни за продажба" — но точно затова са привлекателни. Пулът от купувачи е по-малък, силата на преговорите е по-голяма, а разходите на квадратен метър са по-благоприятни. По-високите възвръщаемости са двойни от оперативните разходи и затова получавате пълен управленски екип за вашия имот, като все още печелите.

По същество, добрата инвестиция в недвижим имот е смесица от числа, време и прозрение. Математиката трябва да работи, но историята зад имота е също толкова важна. В Airevest преследваме и двете.

Видът имоти, които ще намерите в Airevest

Специализираме се в жилищни имоти с ясен и осезаем потенциал, обикновено надвишаващи €300k. Те попадат в три основни категории:

1. Недовършено или частично обзаведени имоти

Тези домове изискват настройка, преди да станат наемни, обикновено отключвайки 10-15% повишение в стойността след обзавеждането, гарантирайки незабавна възвръщаемост за инвеститорите.

2. Активни наеми с доказана доходност

Имоти, функциониращи като краткосрочни или дългосрочни наеми, които демонстрират стабилен доходен поток, подкрепен от реални данни. Това намалява риска и създава привлекателни финансови профили.

3. Обременени, наследствени или "трофейни" имоти

Тези скъпоценности притежават извънреден потенциал, но се нуждаят от значителна реновация, за да го реализират. Често уникални в архитектура или местоположение, те предлагат извънредни възвръщаемости за инвеститори, готови да допринесат време и капитал за обновяване. Този фокус ни позволява да се възползваме от имоти, които други пренебрегват, намирайки подценени активи със скрит потенциал.

Дю дилиджънс: Стълб на доверието и намаляване на риска

Ангажиментът на Airevest към прозрачността започва с строг дю дилиджънс. Нашият екип провежда изчерпателно проучване на всеки имот, потвърждавайки ясно право на собственост, липса на обременения или задължения и пълно съответствие с регулаторни и данъчни изисквания.

Следваме строг чеклист:

Освен това, поръчваме квалифицирани, професионални оценители да ни дадат независими пазарни оценки, гарантирайки, че нашите ценови предположения почиват на солидна основа.

Къде и как Airevest намира изключителни сделки

Обичаме да мислим за търсенето като занаят. Това е част проучване, част психология, част преговори. Нашият pipeline е умишлено разнообразен. Всеки имот, който внасяме, обикновено идва от един от три канала, всеки със своя история и профил на възможности.

1. Индивидуални собственици — човешката страна на пазара

Понякога поради преместване, наследство, невъзможност да покрият ипотеката или промяна във финансовите приоритети. Защо идват при нас? Е, ние сме много по-евтини от традиционните брокери и не използваме заемен капитал, което означава, че сделките могат да се завършат веднага. Понякога хората седят върху активи, които вече не отговарят на техния начин на живот, но биха направили изключителни инвестиции.

2. Ранни инвеститори

Друг ключов източник са ранните инвеститори: тези, които купуват земя или проекти, осигуряват разрешения и след това избират да излязат преди пълното строителство. Те вече са създали стойност чрез одобрения, но често искат да освободят ликвидност за следващата сделка. НО... Банките рядко финансират истински off-plan в България; повечето се присъединяват след Акт 14 (структурата завършена) и отпускат средства към Акт 16 (разрешение за ползване). Проницателните купувачи влизат рано, заключват отстъпни off-plan цени и плащат на вноски (напр., 10–20% при подписване, след това етапи). Докато сградата се обезрисква (Акт 14 → Акт 15 → Акт 16), цената на м² се издига, така че техният договор става по-ценен на хартия.

Ето проблема обаче: сложете 10% депозитни вноски върху 10 единици и контролирате голям pipeline, но когато Акт 14 удари, другите ~85% обикновено изискват банков дълг. Рядко кредитор ще отпусти 10 × 85% на един кредитополучател без да наруши лимитите на експозицията. Така че, преди тази финансова стена да пристигне, тези инвеститори търсят прехвърляне/изход с надценка, превръщайки хартиени печалби в пари. Airevest влиза в този момент: валидираме разрешения и времеви рамки, ценообразуваме обезрискения потенциал, структурираме чисто, бързо изкупуване и предаваме част от тази стойност на нашите инвеститори като доходност и възвръщаемост на инвестицията. Знаем как да ценообразуваме както риска, така и потенциала на полуразвитите активи. Тъй като разбираме пълния цикъл — от земя до готов наем — можем точно да оценим тези възможности и да предадем тази маржа на нашите инвеститори. Това са имоти, които с малко повече работа преминават от "хартиени проекти" към високодоходни активи.

3. Разработчици на недвижими имоти и стратегически партньорства

Накрая, активно изграждаме близки връзки с разработчици, мениджъри на активи и дори банкови представители, които се занимават с обременени или извънпазарни портфейли. Чрез тези партньорства често получаваме достъп до проекти с огромен потенциал чрез проверени партньори с години опит и безупречна репутация.

Осигуряване на сделката: Ексклузивен достъп и кампании с ограничено време

Когато идентифицираме имот с инвестиционно достойн потенциал, осигуряваме ексклузивни права чрез обвързващи договори. Тези споразумения ни дават 30-90 дни да промотираме имота ексклузивно към нашата инвеститорска общност. Тази ексклузивност защитава нашия deal pipeline и гарантира, че получавате първи достъп до проверени възможности без конкурентни войни за наддаване.

Защо биха го направили?

• Без банки = по-бърза транзакция
• По-ниска брокерска такса (1% вместо 3%) = повече пари за продавачите

Нашето предимство е просто и повтарящо се: купуваме с вграден потенциал, ценообразуваме с реални оперативни данни и премахваме шума с кратки, ексклузивни прозорци. Продавачите казват да, защото получават повече нетни пари (по-ниски такси, по-чист процес) и по-бързи завършвания (без ипотечна рулетка, по-малко посредници). Инвеститорите казват да, защото получават прозрачност, обезрискени входове и активи, проектирани да се представят — не само да впечатляват.

Ако сте тук за история и числа, сте на правилното място. Ще продължим да вършим негламурната работа — копаене, проверяване, преговаряне — за да можете да се фокусирате върху частта, която има значение: избирането на силни, добре структурирани имоти, които се натрупват във времето.